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　　近年來，物業(yè)服務(wù)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2019年1月至2021年12月，鹽田法院共受理物業(yè)服務(wù)糾紛執(zhí)行案件142宗，已結(jié)137宗。從結(jié)案方式看，全部執(zhí)行完畢案件110宗，占比80.29%；終結(jié)執(zhí)行程序案件4宗和駁回執(zhí)行案件1宗，占比3.65%；終結(jié)本次執(zhí)行程序案件22宗，占比16.06%。

　　經(jīng)分析，鹽田法院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛執(zhí)行案件主要特點(diǎn)如下：一是單個(gè)案件標(biāo)的額逐漸增大。2019年，鹽田法院受理的22宗執(zhí)行案件中，除了2宗案件的標(biāo)的額超過1萬元，其余案件執(zhí)行標(biāo)的額均在1萬元以下。而2020年至2021年，執(zhí)行標(biāo)的額為1萬元以上的案件占比近50%。二是行為執(zhí)行案件執(zhí)行難度大。行為執(zhí)行案件中的執(zhí)行事項(xiàng)需要物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主雙方相互配合，但物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主積怨已久、互不配合，往往導(dǎo)致案件久執(zhí)不決，法院只能再次充當(dāng)調(diào)解員角色，經(jīng)過長時(shí)間的調(diào)解，才能促使雙方相互配合完成執(zhí)行事項(xiàng)。三是業(yè)主自動(dòng)履行率高。被執(zhí)行業(yè)主實(shí)際有能力繳納數(shù)額不高的物業(yè)管理費(fèi)，該類糾紛進(jìn)入執(zhí)行程序的原因，一方面是業(yè)主怠于履行繳費(fèi)義務(wù)，另一方面是物業(yè)管理公司怠于通知業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。大部分業(yè)主往往在接到法院的執(zhí)行通知書時(shí)才知曉自己成為被執(zhí)行人，之后便及時(shí)履行繳納義務(wù)。因此，若業(yè)主能夠及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)管理企業(yè)能及時(shí)通知業(yè)主，則可以避免進(jìn)入執(zhí)行程序。

　　為有效避免和化解物業(yè)糾紛，從源頭減少物業(yè)服務(wù)糾紛強(qiáng)制執(zhí)行案件，現(xiàn)提出如下建議：

　　一是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對與業(yè)主之間的委托和被委托的關(guān)系認(rèn)識(shí)到位，規(guī)范相關(guān)服務(wù)行為，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)方式，并及時(shí)告知服務(wù)情況，及時(shí)通知業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)用。

　　二是增強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí)、消費(fèi)意識(shí)、維權(quán)意識(shí)。業(yè)主應(yīng)避免使用不繳費(fèi)、不配合物業(yè)服務(wù)等消極方式來處理與物業(yè)管理企業(yè)之間的問題，從而導(dǎo)致矛盾的激化。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以主動(dòng)通過向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)主管部門反映問題或者其他法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，避免因?yàn)槲蠢U納物業(yè)費(fèi)而被訴至法院成為被告甚至被執(zhí)行人。

　　三是建立良好的溝通機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)記錄好業(yè)主的聯(lián)系方式，在申請強(qiáng)制執(zhí)行之前，應(yīng)提前通知業(yè)主，讓其知悉拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)用后可能導(dǎo)致的不良后果。若業(yè)主仍不履行，再向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

　　四是普及強(qiáng)制執(zhí)行的法律知識(shí)。讓業(yè)主知悉不履行生效法律文書的不利后果，一旦成為被執(zhí)行人，則會(huì)面臨被限制消費(fèi)、查控財(cái)產(chǎn)，納入失信被執(zhí)行人名單予以信用懲戒的風(fēng)險(xiǎn)。

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